Yasal dayanak: Türk Borçlar Kanunu 344. madde

Kira bedelinin yenilenen dönemde ne kadar artırılabileceği, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenmiş. Maddeye göre taraflar sözleşmede bir artış oranı kararlaştırmışsa bu oran geçerlidir; ancak bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz.

Sözleşmede artışa ilişkin hiçbir hüküm yoksa da sonuç değişmez. Bu durumda kira bedeli, yine aynı endeks oranını geçmeyecek şekilde hâkim tarafından belirlenir. Yani “sözleşmede yazmıyor, istediğim zammı yaparım” yaklaşımının hukuki bir dayanağı bulunmuyor.

11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 döneminde konut kiraları için uygulanan yüzde 25’lik geçici tavan ise sona erdi. Bugün geçerli olan tek ölçüt, TÜİK tarafından her ay açıklanan TÜFE’nin on iki aylık ortalamasıdır.

Hangi oran, hangi ay için geçerli?

Burada en sık yapılan hata, artışın yapılacağı ayın oranını değil, bir önceki ayın ya da yıllık enflasyonun kullanılması. Doğrusu şu: Kira yenileme ayının bir öncesindeki aya ait on iki aylık TÜFE ortalaması esas alınır. Yıllık enflasyon (bir önceki yılın aynı ayına göre değişim) ile on iki aylık ortalama farklı rakamlardır ve genellikle aralarında ciddi fark bulunur.

Kira artışı hesaplama formülü

Yeni kira = Mevcut kira × (1 + TÜFE 12 aylık ortalama ÷ 100)

Güncel rakamla somutlaştıralım. TÜİK’in 3 Temmuz 2026’da açıkladığı Haziran 2026 verilerine göre TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı yüzde 32,03 oldu. Buna göre Temmuz 2026’da yenilenen sözleşmelerde uygulanabilecek yasal tavan yüzde 32,03’tür.

Ev sahibi bu rakamların üzerinde bir talepte bulunursa, aşan kısım için kiracının ödeme yükümlülüğü doğmaz. Sözleşmeye “yıllık yüzde 45 artış yapılır” gibi bir madde yazılmış olsa bile sonuç değişmez; TÜFE her zaman tavandır.

Oranın her ay değiştiğini de unutmamak gerekiyor: Haziran 2026’da yenilenen sözleşmelerde tavan yüzde 32,24 iken, Temmuz 2026’da yüzde 32,03’e indi. Ocak 2026’da bu oran yüzde 34,88, Temmuz 2025’te yüzde 40,09 seviyesindeydi.

Oranı elle takip etmek istemeyenler, mevcut kirayı ve yenileme ayını girerek sonucu saniyeler içinde veren ücretsiz kira artış hesaplama aracını kullanabilir. Araç, güncel endeks verisini otomatik uyguladığı için yanlış ay seçme riskini de ortadan kaldırır.

Beş yılı dolduran kira sözleşmelerinde durum farklı

Beş yıldan uzun süren veya beş yıl sonunda yenilenen kira sözleşmelerinde endeks tek başına belirleyici olmaktan çıkar. Bu aşamada taraflardan biri mahkemeye başvurarak kira bedelinin yeniden tespitini isteyebilir. Hâkim; endeks oranını, kiralananın durumunu ve çevredeki emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir rakam belirler. Uygulamada bu davalar “kira tespit davası” olarak anılır.

Kira tespit davasının yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılması ya da bu süre içinde kiraya verenin artış talebini yazılı olarak bildirmiş olması gerekir. Aksi hâlde belirlenen yeni bedel, ancak bir sonraki kira yılından itibaren uygulanabilir.

Fazla zam istenirse kiracı ne yapmalı?

• Kiracı, yasal sınıra göre hesapladığı tutarı düzenli olarak banka üzerinden ödemeye devam etmelidir. Ödemenin açıklama kısmına ilgili ayın kira bedeli olduğu yazılmalıdır.
• Elden ödeme yapılmamalı, dekont saklanmalıdır. Uyuşmazlıkta en güçlü delil ödeme kaydıdır.
• Ev sahibinin gönderdiği ihtarnameye süresi içinde yazılı cevap verilmeli, kabul edilen ve edilmeyen kısımlar ayrı ayrı belirtilmelidir.

Kiracının yasal tutarı ödemeye devam etmesine rağmen, aradaki farkın tahsili için icra takibi başlatıldığı sıkça görülüyor. Böyle bir durumda süresi içinde ödeme emrine itiraz edilmezse takip kesinleşir ve iş daha karmaşık hâle gelir.

Ev sahibinin hakları da sınırsız değil

Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya verenin ihtar çekme ve şartları oluşmuşsa tahliye talep etme hakkı bulunur. Ancak bu hak, yalnızca gerçekten muaccel olan ve yasal sınıra uygun kira alacağı için kullanılabilir. Yasal orandan fazlasını talep eden bir ihtarnameye dayanılarak açılan tahliye davalarının reddedildiği çok sayıda örnek vardır.

Borcunu ödediği hâlde icra dosyası açık görünen kiracılar ise ayrı bir sorunla karşılaşıyor. Dosyanın kapanması için hangi belgelerin sunulacağı ve harç iadesinin nasıl isteneceği icra dosyası kapatma rehberinde adım adım anlatılıyor.

Sözleşmeye yazılan “dövize endeksli artış” geçerli mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında bedelin yabancı para üzerinden belirlenmesi hâlinde, sözleşmenin başlangıcından itibaren beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Bu süre dolduktan sonra ise yine hâkim tarafından, hakkaniyet gözetilerek yeni bedel belirlenir. Dolayısıyla sözleşmeye eklenen otomatik kur artışı kayıtları çoğu zaman uygulanabilir nitelikte olmaz.

Rakamı önceden bilmek uyuşmazlığı önlüyor

Kira uyuşmazlıklarının büyük bölümü, tarafların aynı rakama farklı yöntemlerle ulaşmasından doğuyor. Hesabı baştan doğru yapmak, hem mahkeme masrafından hem de aylarca sürecek bir çekişmeden kurtarıyor. Aynı mantık trafik cezalarından iş hukukuna kadar pek çok alanda geçerli; örneğin alkollü araç kullanımında sınırın aşılıp aşılmadığını merak edenler için promil hesaplama aracı da benzer bir işlev görüyor.

Kaymaz Hukuk Bürosu tarafından hazırlanan bu ücretsiz araçlar, vatandaşın uyuşmazlık öncesinde durumunu değerlendirmesine yardımcı olmayı amaçlıyor. Somut olayda ise sözleşme metninin ve ödeme geçmişinin bir avukat tarafından incelenmesi gerektiğini hatırlatalım.