Kira piyasasında gerilim artarken en çok sorulan soru: “Kiracı nasıl çıkarılır?” Uzmanlara göre cevap, “güç kullanmak” değil kanunda sayılan tahliye sebepleri ve doğru usul. Aksi hâlde süreç uzuyor, açılan davalar kaybediliyor ve tazminat yükümlülükleri doğuyor.

TEMEL KURAL: SÖZLEŞME SÜRERKEN KEYFEN TAHLİYE YOK

Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesi kiracıyı korur; süre devam ederken kiracı, kanunda yazılı sebepler dışında çıkarılamaz. Tahliye ancak mahkeme kararı, geçerli tahliye taahhüdü veya icra takibi ile mümkün olur.

1) TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ (EN HIZLI YOL)

Uygulamada en etkili araç tahliye taahhüdü. Geçerli sayılabilmesi için:

• Kiracı tarafından özgür iradeyle, çoğu dosyada sözleşmeden sonra ayrı bir tarihte imzalanmalı,
• Tahliye tarihi açıkça yazılmalı,
• İmza ve tarih ispatlanabilir olmalı (noter/elden ama güçlü delille).

Taahhütte yazan tarihte boşaltma olmazsa ev sahibi doğrudan icra yoluyla tahliye isteyebilir. Aynı gün sözleşmeyle birlikte imzalanan, tarih içermeyen ya da baskı altında alındığı ispatlanan taahhütler çoğu kez geçersiz sayılıyor.

2) KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ

Kira ödenmezse iki yol var:

a) İcra yoluyla tahliye: Ev sahibi icra takibi başlatır; 30 gün içinde borç ödenmezse tahliye istenir.
b) İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde iki ayrı haklı ihtar gönderilir; dönem sonunda tahliye davası açılabilir.

Uygulamada en sık hata, ihtarın usule uygun çekilmemesi ve tarihlerin kira yılına denk düşmemesidir.

3) İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE

Malik, konutu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu için gerçek ve samimi ihtiyaç amacıyla isterse dava açabilir. Mahkemeler “yatırım/yeniden kiraya verme” amaçlı talepleri reddediyor. İhtiyaç tahliyesinden sonra ev, 3 yıl başka birine kiralanamaz; kiralanırsa kiracıya tazminat gündeme gelir.

4) YENİDEN İNŞA/ESASLI ONARIM

Bina kapsamlı tadilat/yeniden inşa gerektiriyorsa ve kiralananın kullanımı imkânsız hâle gelecekse tahliye istenebilir. Proje ve ruhsat gibi somut belgeler aranır. Bu sebeple tahliye yapıldıktan sonra da 3 yıl kiraya verme yasağı uygulanır; kötü niyet tazminatı gündeme gelebilir.

5) 10 YILLIK UZAMA SONRASI FESİH

Süreli sözleşmeler uzadıkça kiracı her yıl otomatik uzama ile devam eder. 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra ev sahibi, en az 3 ay önce bildirim yaparak sözleşmeyi uzatma döneminin sonunda sebep göstermeden sona erdirebilir. Bu düzenleme, yalnızca 10 yıllık uzama sonrasını kapsar; önceki yıllarda “sebep” şarttır.

6) SÖZLEŞMEYE AYKIRILIKLAR

Kiracının evi izinsiz alt kiraya vermesi, mühür bozma, komşuları ciddi rahatsız etme, tahsis dışı kullanım gibi ihlaller, ihtar ve delille ispatlandığında tahliye sebebidir. Burada da somut delil (tutanak, kolluk, site yönetimi kayıtları, tanık) belirleyicidir.

7) YENİ MALİKİN TAHLİYESİ (SATIŞ SONRASI)

Taşınmaz satıldığında sözleşme kendiliğinden sona ermez. Yeni malik, satış tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmalı; 6 ay sonunda ihtiyaç gerekçesiyle tahliye davası açabilir. Bildirim süresi kaçırılırsa hak düşebilir.

ARABULUCULUK VE SÜREÇ

Kira uyuşmazlıklarının büyük bölümünde arabuluculuk dava şartı olarak uygulanıyor. Ancak icra yoluyla tahliye gibi bazı başvuruların usulü farklılık gösterebilir. Uygulamada taraflar; ödeme planı, çıkış tarihi, depozito ve hasar tespitinde arabuluculuk masasında uzlaşarak hem zamanı hem maliyeti azaltıyor.

EV SAHİPLERİNİN EN ÇOK YAPTIĞI 6 HATA

1. Sözlü anlaşma ve baskı: Tahliye “sözle” istenmez; noter ihtarı/tebligatla ilerleyin.
2. Geçersiz taahhüt: Tarihsiz, aynı gün imzalatılan veya baskıyla alınan taahhütler davayı kaybettirir.
3. Usulsüz ihtar: Yanlış adrese, yanlış tarihte veya belgesiz gönderim.
4. Delilsiz iddia: Gürültü, alt kiralama, zarar gibi iddiaları belgelememek.
5. Süreleri kaçırmak: 1 aylık bildirim, 6 aylık bekleme, 10 yıllık uzama, 30 günlük ödeme süresi…
6. Anahtarı zorla alma/elektrik–su kesme: Suç ve tazminat doğurabilir; kesinlikle kaçının.

KİRACILAR İÇİN UYARILAR

• İhtarları ciddiye alın, tebligat tarihini not edin.
• Ödeme zorluğu varsa belgelendirin, plan önerin.
• Taahhüt imzalıysa tarihe göre plan yapın; geçersiz olduğunu düşünüyorsanız hukuki destek alın.
• “İhtiyaç” iddiasında samimiyet incelenir; çelişki görürseniz delillerinizi toplayın.

UZMAN GÖRÜŞÜ: “USUL, ESASTAN ÖNCE GELİR”

Hukukçular, “Tahliyenin anahtarı usuldür” diyor: “En güçlü sebep bile yanlış ihtar, eksik delil veya süre hatasıyla kaybedilir. Noter tebligatı, zaman çizelgesi ve dosya disiplini hayati.”

SONUÇ

“Kiracıyı çıkarmak” kudret değil hukuki süreç işidir. Tahliye taahhüdü, ödenmeyen kira, ihtiyaç, yeniden inşa, 10 yıl uzama ve sözleşmeye aykırılıklar; her biri kendi delil–süre düzenine bağlıdır. Doğru yol haritası, yazılı iletişim ve arabuluculukla çoğu dosya mahkemeye taşınmadan çözülebilir; aksi hâlde yıllar süren davalar ve tazminat riski kapıyı çalar.