Ancak tapu işlemleri, çoğu kişinin düşündüğünden daha fazla hukuki risk taşır. “Tapu devri yapıldıysa sorun kalmaz” algısı her zaman doğru değildir. Çünkü tapu devri, işlemin yalnızca görünen kısmıdır; taşınmazın üzerinde ipotek, haciz, şerh, aile konutu kaydı, miras uyuşmazlığı veya muvazaa gibi birçok problem bulunabilir. Bu nedenle Yalova’da bir taşınmaz alırken veya satarken, işlemi baştan güvenli şekilde planlamak gerekir.
Gayrimenkul işlemlerinde en sık yapılan hata, sadece emlakçı yönlendirmesiyle hareket edilmesi ve hukuki kontrolün sonradan düşünülmesidir. Oysa yanlış bir adım, yıllarca sürecek davalara ve ciddi maddi kayıplara yol açabilir. Özellikle tapu iptal ve tescil davaları, ortaklığın giderilmesi davaları veya kira uyuşmazlıkları çoğu zaman “başta yapılmayan bir kontrolün” sonucudur. Bu yüzden profesyonel bir Yalova avukat ile işlem öncesi danışmanlık almak, taşınmazın güvenli şekilde alınmasını sağlar.
Tapu İşlemlerinde İlk Kontrol: Taşınmazın Hukuki Durumu
Bir gayrimenkulü satın almadan önce yapılması gereken en önemli şey, taşınmazın tapu kayıtlarının kontrol edilmesidir. Bu kontrol, taşınmazın kimin adına kayıtlı olduğunu, üzerinde ipotek veya haciz bulunup bulunmadığını, intifa hakkı, şufa hakkı, kira şerhi gibi kayıtların olup olmadığını ortaya çıkarır. Bazı taşınmazlarda ise arsa vasfı, imar durumu, hisseli mülkiyet, kat irtifakı veya kat mülkiyeti gibi teknik detaylar da alıcının riskini artırabilir.
Örneğin hisseli bir tapu satın alındığında, kişi yalnızca bir pay sahibi olur ve taşınmazın tamamı üzerinde tek başına tasarruf edemez. Bu durum ileride diğer hissedarlarla ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası gibi süreçleri gündeme getirebilir. Bu nedenle satın alma aşamasında tapu türünün ve risklerinin iyi anlaşılması gerekir.
Satış Vaadi Sözleşmesi ve Kapora Riskleri
Yalova’da gayrimenkul satışlarında sıkça “kapora verelim, sonra tapu yaparız” yöntemi uygulanır. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli konu, kaporanın hukuki niteliği ve yazılı belgenin içeriğidir. Sözlü anlaşmalar, ileride uyuşmazlık çıktığında ispat açısından zayıf kalabilir. Özellikle satıştan vazgeçme, fiyat artışı, gecikme gibi durumlar yaşandığında kapora iadesi veya tazminat talebi gündeme gelebilir.
Satış vaadi sözleşmeleri, bazı durumlarda tapuya şerh edilebilir. Şerh edilebilen bir sözleşme, alıcıyı daha güçlü konuma getirir. Ancak her sözleşmenin şerh edilebilir nitelikte hazırlanması gerekir. Bu nedenle sözleşme imzalamadan önce hukuki kontrol şarttır.
Tapu Devri Yapılırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Tapu devri sırasında en çok yapılan hata, “noterde ya da tapuda her şey kontrol ediliyor” düşüncesidir. Tapu müdürlüğü işlemi teknik olarak yapar; ancak ticari risklerin tamamını alıcı adına analiz etmez. Örneğin taşınmazın fiili durumu ile tapudaki durum farklı olabilir. Taşınmaz üzerinde kiracı olabilir, kullanım hakkı başka birinde olabilir veya taşınmazın sınırları fiilen farklı şekilde kullanılıyor olabilir.
Ayrıca “rayiç bedelden satış gösterme” uygulaması da pratikte sık görülür. Ancak bu durum hem vergi riskleri hem de ileride açılabilecek davalarda alıcı-satıcı açısından dezavantaj yaratabilir. Çünkü resmi kayıtlarda satış bedeli düşük gösterildiğinde, ileride değer artışı veya tazminat hesabı gibi konularda farklı sonuçlar ortaya çıkabilir.
Aile Konutu Şerhi ve Eş Rızası Konusu
Gayrimenkul işlemlerinde özellikle evli kişiler için aile konutu konusu önemli bir detaydır. Eğer satışı yapılacak taşınmaz “aile konutu” niteliğindeyse, eşin rızası olmadan yapılan satış işlemleri iptal davasına konu olabilir. Bu konu, özellikle eşlerden birinin diğerinden habersiz satış yapması durumunda gündeme gelir.
Bu tip davalar, doğrudan aile hukukuyla ilişkilidir. Eğer tapu devri, boşanma süreciyle eş zamanlı yürüyorsa daha da hassas hale gelir. Böyle bir durumda gerektiğinde bir Yalova boşanma avukatı desteğiyle ilerlemek, hak kaybını önlemeye yardımcı olabilir.
Tapu Uyuşmazlıkları Ceza Sürecine Dönebilir mi?
Bazı gayrimenkul uyuşmazlıkları yalnızca “sivil” bir dava değildir; ceza soruşturmasına da dönüşebilir. Örneğin sahtecilik, dolandırıcılık, güveni kötüye kullanma gibi suçlar tapu işlemleriyle bağlantılı olarak gündeme gelebilir. Özellikle bir kişi taşınmazı satarken gerçeğe aykırı beyanda bulunmuşsa, imza taklidi yapılmışsa veya sahte belgelerle işlem yapılmışsa ceza hukuku devreye girebilir.
Bu tarz dosyalarda hem tapu iptali gibi hukuk davaları hem de ceza soruşturması aynı anda ilerleyebilir. Böyle bir durumda, hukuki stratejinin birlikte yürütülmesi önemlidir. Gerekli hallerde bir Yalova ceza avukatı ile görüşmek süreci daha güvenli hale getirebilir.
Tapu İşlemlerinde Küçük Detaylar Büyük Sonuçlar Doğurur
Yalova’da gayrimenkul almak veya satmak büyük bir maddi karar olduğu için, bu işlemlerin yalnızca fiyat üzerinden değerlendirilmesi doğru değildir. Tapu kaydındaki bir şerh, sonradan ortaya çıkan bir miras iddiası, hisseli mülkiyet problemi veya aile konutu şerhi gibi konular ciddi mağduriyetlere yol açabilir. Bu yüzden işlemi gerçekleştirmeden önce hukuki risk analizi yapmak, sözleşmeleri sağlam hazırlamak ve tüm süreci kayıt altına almak en güvenli yoldur.